VRE: Doanh nghiệp bán lẻ bất động sản lớn nhất Việt Nam

3 tháng trước | 0 Bình luận | 519 Lượt xem | Phân tích về: VRE

Nguyễn Xuân Thành

Điểm tín nhiệm: 533

Chia sẻ để lớn hơn

21

Quan điểm đầu tư

  • Thị trường bán lẻ bùng nổ
  • Cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện giúp gia tăng khách hàng đến thăm quan, mua sắm tại các trung tâm thương mại
  • Hưởng lợi nhờ hệ sinh thái từ tập đoàn Vingroup
  • Khả năng mở rộng quỹ đất là động lực tăng trưởng dài hạn

Sơ lược về công ty:

Công ty cổ phần Vincom Retail (HSX: VRE) phụ trách lĩnh vực kinh doanh và quản lý mặt bằng bán lẻ trực thuộc Tập đoàn Vingroup (HSX: VIC). Công ty chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực:

  • Cho thuê các trung tâm thương mại (TTTM) bán lẻ, các dịch vụ liên quan.
  • Đầu tư phát triển và kinh doanh các loại hình bất động sản (BĐS) bán lẻ.

Hiện tại, VRE là chủ đầu tư quản lý và vận hành 4 mô hình trung tâm thương mại: Vincom Center, Vincom Mega Mall, Vincom Plaza và Vincom+ với tổng diện tích sàn bán lẻ (GFA) đạt khoảng 1.6 triệu m2, trải rộng 43 tỉnh thành vượt xa đối thủ thứ 2 là AEON chỉ với 0.4 triệu m2 sàn bán lẻ. 

Hằng năm, các TTTM của VRE đón nhận trung bình khoảng 160 triệu lượt khách hàng đến tham quan, mua sắm. VRE có kế hoạchbổ sung 200,000 – 300,000 m2 diện tích sàn bán lẻ mỗi năm.

 Các loại trung tâm thương mại của VRE

Vincom Center có vị trí đắc địa tại TpHCM, Hà Nội và Vincom Mega Mall là các dự án phức hợp tại các thành phố trung tâm được phát triển như là điểm đến mua sắm “tất cả trong một”, với sản phẩm phong phú cho người tiêu dùng có thu nhập từ trung bình khá trở lên tại các thành phố lớn. 

Vincom Center cung cấp các thương hiệu hàng đầu trong nước và quốc tế để phục vụ nhu cầu cho nhóm người tiêu dùng yêu thích thời trang cao cấp. Vincom Mega Mall là TTTM lớn với các lựa chọn mua sắm, giải trí, trò chơi và ăn uống phục vụ cho gia đình, đặc biệt là dân cư gần đó.

Vincom Plaza và Vincom+ là những TTTM cộng đồng được thiết kế cho người tiêu dùng sống ở các thành phố thứ cấp và ngoài khu vực trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM. 

Hai loại hình này cung cấp ít sản phẩm và dịch vụ hơn nhưng có độ linh hoạt nhằm đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng tại đây. VRE hiện đang cập nhật thiết kế của Vincom+ từ một tầng và không có tầng hầm thành một tầng hầm và một tầng cho thuê. 

Thiết kế mới sẽ cung cấp nhiều lựa chọn cho thuê hơn và tạo điều kiện cho việc nâng cấp Vincom+ lên mô hình Vincom Plaza trong tương lai mà không làm gián đoạn hoạt động của TTTM. Việc nâng cấp được kỳ vọng sẽ đáp ứng nhu cầu gia tăng cho mảng bán lẻ hiện đại với chất lượng cao ở các thành phố và tỉnh thành loại 2.

Bên cạnh việc mở rộng của VRE, một số khách hàng thuê hiện tại cũng đã mở rộng thuê mặt bằng trong hệ thống là CGV, H&M và TiniWorld. Trong khi xem xét những khách hàng thuê mới, VRE cũng ưu tiên các chuỗi bán lẻ quy mô lớn và có khả năng mở rộng. VRE gần đây đã chào đón các thương hiệu tiềm năng lớn như Uniqlo, Dookki và Pizza 4’Ps.

 

Kết quả kinh doanh 2019

Trong năm 2019, VRE đã khai trương tổng cộng 13 dự án mới với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 95.8%. Về quy mô, tính đến hết ngày 31/12/2019, VRE sở hữu và vận hành 79 TTTM hoạt động tại 43 tỉnh và thành phố trên toàn quốc với tổng diện tích sàn bán lẻ đạt khoảng 1.6 triệu m2.

VRE tiếp tục giữ vững vị thế là đơn vị dẫn đầu thị trường trong lĩnh vực phát triển, sở hữu và quản lý mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam. Năm 2019, tổng doanh thu thuần hợp nhất của VRE đạt 9,259 tỷ đồng (+1.5% YoY). Trong đó, doanh thu cho thuê BĐS đầu tư và cung cấp các dịch vụ liên quan đạt 7,017 tỷ đồng (+27.4% YoY) nhờ sự đóng góp từ 20 TTTM được khai trương năm 2018 đã đi vào hoạt động ổn định. 

Doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 2,027 tỷ đồng (-40.9% YoY) vì năm 2018, VRE đã ghi nhận doanh thu từ việc bàn giao các căn hộ condotel tại khu vực ven sông Đà Nẵng và căn hộ Suối Hoa (Bắc Ninh). 

Cơ cấu doanh thu, biên lợi nhuận gộp của VRE

Biên lợi nhuận gộp của VRE trong năm 2019 đạt 48% (+21% YoY) nhờ VRE thực hiện bàn giao các căn hộ thấp tầng vào năm 2019, có biên lợi nhuận cao hơn các căn hộ cao tầng được bàn giao vào năm 2018, từ đó giúp lợi nhuận sau thuế cả năm đạt 2,849 tỷ đồng (+18% YoY).

Lợi nhuận sau thuế qua các năm của VRE

 

Triển vọng năm 2020

Do tình hình dịch bệnh Covid19 kéo dài, sẽ tác động đến số lượng khách tham quan mua sắm tại các trung tâm thương mại, làm ảnh hưởng đến nguồn thu từ các hợp đồng chia sẻ doanh thu (các hợp đồng chia sẻ doanh thu đóng góp khoảng 20%-25% vào doanh thu của VRE), cũng như ảnh hưởng đến nhu cầu khách thuê sàn mới của VRE. 

Bên cạnh đó, trong tháng 3/2020, VRE đã đưa ra gói hỗ trợ 300 tỷ đồng (trong đó 80-90% là giảm tiền thuê mặt bằng tại các TTTM, phần còn lại được dùng cho các E-vourcher để kích thích nhu cầu mua sắm) cho các khách hàng hiện hữu.

Tôi kỳ vọng dịch bệnh sẽ được kiểm soát trong quý 2/2020 và sau đó các hoạt động kinh doanh của VRE sẽ trở lại bình thường. VRE sẽ tiếp tục thực hiện chiến lược mở rộng thêm 10 TTTM (trong đó gồm 3 Vincom Mega Mall, 5 Vincom Plaza và 2 Vincom+), nâng tổng diện tích sàn bán lẻ đạt hơn 1.8 triệu m2. 

Do đó, tôi kỳ vọng doanh thu của VRE năm 2020 sẽ đạt 10,398 (+12% YoY) trong đó doanh thu từ cho thuê BĐS đạt 7,812 (+11% YoY) và doanh thu từ chuyển nhượng BĐS đạt 2,578 tỷ đồng (+15% YoY), tương ứng với lợi nhuận sau thuế đạt 3,130 (+10% YoY).

 

Động lực tăng trưởng dài hạn đến 2025

Tôi cho rằng động lực tăng trưởng của VRE trong giai đoạn 2020 - 2025 gồm những yếu tố sau:

(i) Thị trường bán lẻ bùng nổ

Việt Nam là quốc gia có thị trường bán lẻ năng động với dân số trẻ, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, tốc độ đô thị hóa cao, trong khi đó diện tích sàn bán lẻ thương mại bình quân đầu người còn thấp so với các nước trong khu vực là những yếu tố tích cực cho ngành BĐS bán lẻ tại Việt Nam phát triển (tăng trưởng thu nhập trung bình năm 2018-2020E là 29.9%, cao hơn các nước ASEAN). 

Nắm bắt được xu hướng này, VRE tận dụng triệt để lợi thế dẫn đầu trong lĩnh vực cho thuê BĐS đã nhanh chóng mở rộng quy mô kinh doanh của mình, doanh thu từ mảng cho thuê diện tích sàn bán lẻ được đẩy mạnh với tốc độ tăng trưởng CARG là 30% trong giai đoạn 2015-2019. 

(ii) Cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện giúp gia tăng khách hàng đến thăm quan, mua sắm tại các TTTM

Tôi kỳ vọng khi tuyến đường sắt MRT Metro được đưa vào vận hành, kết hợp với đẩy mạnh các các sự kiện khuyến mãi, marketing, tạo thêm điều kiện để du khách, người dân đến thăm quan mua sắm tại các TTTM của VRE, từ đó giúp gia tăng doanh thu từ các hợp đồng chia sẻ lợi nhuận (đóng góp 20% doanh thu của VRE). 

Bên cạnh đó, với 4 mô hình kinh doanh gồm: Vincom Center, Vincom Mega Mall, Vincom Plaza và Vincom +, giúp VRE hầu như đáp ứng hầu hết nhu cầu của khách đi thuê và có được tệp khách hàng luôn đồng hành cùng VRE.

(iii) Hưởng lợi nhờ hệ sinh thái từ tập đoàn Vingroup

VRE có khả năng tiếp cận đến quỹ đất của VIC với hơn 176 triệu m2 ngay tại trung tâm Hà Nội và TP.HCM và các tỉnh thành lân cận. Cùng sự hỗ trợ tài chính và chiến lược từ Vingroup, giúp VRE có cơ sở để tiếp tục gia tăng quỹ đất ở các khu vực trung tâm. 

Đây là lợi thế vượt trội so với các chủ đầu tư TTTM nước ngoài, do họ gặp khó khăn trong việc tìm được quỹ đất phù hợp tại Việt Nam, cũng như quá trình hoàn thành thủ tục pháp lý phức tạp.

(iv) Khả năng mở rộng quỹ đất là động lực tăng trưởng dài hạn. 

VRE có kế hoạch gia tăng diện tích sàn bán lẻ lên 200,000-300,000 m2 mỗi năm. Trong giai đoạn 2019-2020, VRE dự kiến ra mắt 40 TTTM, nâng tổng số diện tích sàn bán lẻ lên 1.8 triệu m2 (+31% so với năm 2019). Năm 2020-2021, VRE tập trung đưa các TTTM Vincom Megamall ở các đại dự án Vinhomes đi vào vận hành, tạo thành các điểm nhấn mới cho Hà Nội và TP.HCM. 

Theo kế hoạch của VRE, dự kiến năm 2025 sẽ sở hữu 135 TTTM (+70% so với năm 2019) tương ứng với 2.8 triệu m2 sàn bán lẻ ( +75% so với năm 2019) phủ sóng rộng khắp 63 tỉnh thành để khẳng định vị thế dẫn đầu của mình.

Ước tính đến năm 2025, VRE lên chiến lược mở rộng các TTTM phủ rộng khắp 63 tỉnh, thành phố với mục tiêu đạt được hơn 135 trung tâm (+70% so với năm 2019). Tương ứng với diện tích sàn cho thuê đạt 2.8 triệu m2, ( +75% so năm 2019). Tiến hành nâng cấp các khu TTTM tại các địa phương khi nhu cầu mua sắm tại đây phát triển hơn (từ VC + lên VCP và VCP thành VCC). Mở rộng tệp khách hàng thuê sàn mới và thực hiện chiến lược M&A để mở rộng quỹ đất có vị trí đắc địa tại các thành phố.

Định giá và khuyến nghị

Tôi sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền DCF và P/E, P/B mục tiêu lần lượt là 21x và 2.6x.Trong năm 2020, tôi cho rằng EPS VRE sẽ đạt được là 1,420 VND/cổ phiếu, giá trị sổ sách tương ứng là 12,891 VND/ cổ phiếu, qua đó mức giá hợp lý đối với cổ phiếu VRE là 34,200 VNĐ/CP, khuyến nghị : MUA đối với cổ phiếu VRE.

Thông tin công khai: Tôi/chúng tôi hiện đang không sở hữu bất kỳ cổ phiếu nào đang được đề cập đến và không có kế hoạch sở hữu những cổ phiếu này trong 72 giờ tới. Bài viết này được viết bởi 1 bên thứ 3 khác, và/hoặc tôi đang có lợi ích cá nhân đối với bài viết này, hoặc có mối quan hệ kinh doanh với các doanh nghiệp (mã cổ phiếu) được đề cập đến trong bài viết.